关于修改《土地法》及相关法律的观点和方向的第21-NQ/TW号决议提出，以数据和科学方法为基础改革土地估价机制，同时加强土地数据与税务、银行、公证及规划等信息的互联互通。专家认为，若这些方向得到系统、同步的制度化落实，将有助于提高市场透明度，遏制土地投机，使土地价值与实际使用效益更加挂钩。 以数据为基础推动土地估价改革

越南世邦魏理仕（Savills Vietnam）咨询部全国总监杜氏秋江表示，土地估价和土地财政机制存在的不足，是近年来土地法律实施过程中的主要瓶颈之一。部分情况下，土地定价仍缺乏完整、透明的数据支撑，导致土地实际价值与市场价格出现偏差，同时也加重了投资者的财务负担。

她认为，应明确划分中央与地方的职责：中央负责制定标准、原则、方法及监督机制；地方则依据当地实际条件和数据确定土地价格。土地数据系统还需与税务、公证、银行等数据实现互联，以减少人为操纵和虚假价格的形成空间。

原越南资源与环境部部长邓雄武教授强调，完善土地数据库将推动土地管理方式发生根本转变，从过去主要依赖纸质档案管理转向数据驱动管理。第21-NQ/TW号决议提出建设集中、统一、现代化、多用途的国家土地信息系统，并推动其与规划、税务、公证、银行和房地产等领域数据实现连接。

黄文强教授指出，档案数字化只是第一步，更为关键的是数据须经过标准化和验证，确保准确、统一且具有实际应用价值。若基础数据缺乏可靠性，即便采用先进的估价方法，也难以准确反映土地及相关资产的实际价值。

多措并举压缩土地投机空间

从房地产市场角度看，杜氏秋江认为第21-NQ/TW号决议提出的三个方向值得关注：限制大城市分割土地出售地块；提高长期闲置土地的持有成本；通过土地、规划、税务、银行、公证和房地产数据互联，提升土地价格和交易信息的透明度。

随着土地持有成本上升、市场信息更加透明，单纯买地等待升值的投机空间有望逐步缩小。房地产价值将越来越取决于土地的开发与利用能力以及能否形成实际产品和稳定现金流。

越南胡志明市房地产协会（HoREA）主席黎黄洲认为，第21-NQ/TW号决议改变了土地价格确定方式，强调国家应以数据、科学方法和严格监督机制为基础进行土地估价。当土地价格更加贴近实际市场价值时，将为形成合理的市场价格体系、减少因信息不完整造成的市场扭曲提供基础。

决议还提出按适当路线研究土地财政和税收政策，包括对闲置、迟迟未投入使用的土地适用更高税率，并研究调节土地增值收益的机制。专家认为，这将通过提高持有成本抑制土地囤积行为，而不仅仅依靠行政手段打击投机。

若上述措施得到同步落实，统一的土地数据体系、透明的估价机制及合理的财政政策将有助于推动房地产市场向更加专业化的方向发展。土地将不再仅仅被视为等待升值的资产，而更多被视为需要有效开发利用、为经济创造实际价值的重要资源。（完）